Imposibilidad de hacer uso de la cosa locada por caso fortuito o fuerza mayor.

JBB | ESTUDIO DE ABOGADOS

Las restricciones durante lo que se conoció como el ASPO (Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio) en el marco de la crisis sanitaria producto de la Pandemia COVID-19, puso en agenda de debate una situación que hasta entonces no se le había prestado demasiada atención: la imposibilidad de hacer uso de la cosa locada por caso fortuito o fuerza mayor

Derecho Civil | Derecho Contractual

Durante la vigencia del ASPO, y especialmente durante la primera parte, existió una imposibilidad legal de ejercer actividad productiva mientras que los cánones locativos de los predio o inmuebles donde se encontraban emplazadas esas actividades se continuaron devengando sin que las empresas pudieran hacer uso de las instalaciones con el fin por el cual contrataron.

Esa situación puede configurarse bajo otras circunstancias y el interrogante seguirá girando en torno a las alternativas que ofrece nuestra legislación que permitan negociar una readecuación de los contratos de locación.

Por ello, hemos desarrollado la figura de la frustración del uso y goce de la cosa contemplada en nuestro Código Civil y Comercial (CCCN), a fin de que pueda ser tenida en cuenta como una alternativa que determine el curso de acción en estos supuestos.

 

INVOCACIÓN DE LA FRUSTRACIÓN DEL USO Y GOCE DE LA COSA

El CCCN ha regulado dentro del acápite reservado a las obligaciones del locador el supuesto de la frustración del uso y goce de la cosa en los siguientes términos:

ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes. (El resaltado y subrayado nos pertenecen)

Esta imposibilidad de usar y gozar de la cosa puede presentarse en forma definitiva o temporal. El supuesto de las restricciones del ASPO ejemplifican claramente este último supuesto, donde las empresas se vieron imposibilitadas de usar los inmuebles locados con la finalidad contratada, esto es, para el desarrollo de su actividad productiva, durante el tiempo que las limitaciones se encontraron vigentes.

El requisito para su invocación es que la situación que genera la imposibilidad de uso revista las características de caso fortuito o fuerza mayor prevista por la norma,es decir, que se trata de un hecho objetivo, imprevisible, irresistible y ajeno a las circunstancias particulares de las partes.

El punto que puede generar mayor controversia al momento de su aplicación se encuentra en la parte final del artículo en cuánto dispone que el caso fortuito debe afectar a la cosa misma.

Para desentrañar qué situaciones se consideran englobadas dentro de este supuesto es útil mencionar que este artículo ya había formado parte del Código Civil, y en la nota referido al mismo, Vélez Sarsfield transcribió la opinión de Marcadé, la que decía:

“cuando en tiempo de guerra el locatario es obligado a dejar su habitación, o si en tiempo de peste no puede ocupar la cosa que tenga alquilada porque la policía sanitaria no lo permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá, o hacer rescindir el contrato, u obtener la disminución del precio, o la cesación momentánea de pago del alquiler. Pero otra cosa sería, si el acontecimiento no fuera verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a fallar el agua que haga moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase a la cosa misma, como si en tiempo de guerra o de peste, el locatario cesase de ocupar la cosa por su voluntad, y sólo por precaución, y no por orden de la autoridad”. (el resaltado y subrayado nos pertenecen)

El ejemplo mencionado por nuestro Codificador originario resulta bastante claro en que las circunstancias actuales engarzan en el supuesto descripto por la norma.

A mayor abundamiento, la doctrina ha considerado que la norma “Abarca supuestos tales como el alquiler para instalar un establecimiento fabril en zona luego declarada residencial, el alquiler de un inmueble para albergue sobre un camino que luego es desviado o clausurado, el caso de que el inmueble se sujete a la ocupación temporánea anormal de la ley 21.499.” (Leiva Fernández, Luis F. P. “Las modificaciones al contrato de locación en el Código Civil y Comercial” Cita Online: AR/DOC/1133/2015).

Así, durante la vigencia del Código Civil, se había sostenido que la frustración del uso y goce de la cosa: “…incluye también supuestos de imposibilidad de uso por circunstancias que afecten a la cosa sin destruirla, casos en los que no puede servir para el uso específico tenido en mira al arrendarla, hipótesis de fuerza mayor que impide el uso específico, como si la autoridad pública prohibiera la explotación de negocios de venta de combustible o la instalación de carteles luminosos. Incluso, los celebérrimos Casos de la Coronación fallados por la jurisprudencia inglesa, si debieran examinarse a la luz de nuestro derecho, encuadrarían según este último autor, en la previsión del art. 1522 del Código Civil…” (J. M. APARICIO, Contratos. Buenos Aires, Hammurabi, 1997-2001, t. II, pág. 368 citado por FREYTES, Alejandro E. La frustración del fin del contrato. 1a ed. – Córdoba: Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, 2011, pie de página 206, p. 147). El resaltado y subrayado nos pertenece.

BORDA, por su parte, consideró que “… el contrato mantendrá plenos efectos si en caso de guerra o de peste el inquilino abandona la cosa por simple precaución y no por imposición de las autoridades civiles o militares…” (BORDA, Guillermo A. Manual de Derecho Civil. Buenos Aires, La Ley, 2008, p. 384).

Contrario sensu se deduce que si es la autoridad la que impone el no uso de la cosa, el artículo resultaría procedente.

El artículo admite que, en estas circunstancias, el locatario pueda pedir la rescisión del contrato o la suspensión del pago del alquiler durante el tiempo que dure la imposibilidad de gozar la cosa.

Por supuesto, de no llegarse a un acuerdo extrajudicial será necesario recurrir a una acción judicial y, en ese caso, no es posible garantizar un resultado favorable, tanto porque dependerá del convencimiento al que arribe el Juez al momento de fallar, como por la falta de aplicación del mencionado artículo a casos concretos (en la práctica y por ajustarse mejor a las situaciones de hecho, se ha hecho uso de la teoría de la frustración del fin en forma general, imposibilidad de cumplimiento, caso fortuito, etc.).

Por último, debe advertirse la posibilidad de que haya casos que en los cuáles se considere que el caso fortuito o fuerza mayor no afecta a la cosa en sí -es decir, al inmueble locado- si no a la parte locataria por sus condiciones particulares, apuntando a que sería una situación subjetiva de ésta lo que la pone en situación de no poder usar la cosa y no objetiva como requiere el artículo, lo que importaría la imposibilidad de su aplicación.

Podemos poner como ejemplo el caso de una decisión administrativa que prohíbe llevar a cabo determinada actividad -aquella para la cual fue locada la cosa-, por lo que si el locatario mutara su actividad, la cosa aun podría ser usada y gozada.

Si bien no acordamos con esta última interpretación por considerar que sería excesivo plantear que el locatario mute su actividad para poder continuar el uso y goce de la cosa, es importante poner el acento en el cumplimiento de los requisitos del caso fortuito y fuerza mayor, especialmente la nota de objetividad requerida, para que la invocación de  la teoría analizada pueda resultar procedente.

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