La implementación de las hipotecas divisibles viene precedida por la disolución del Fondo Fiduciario Público que sustentaba el Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Procrear), vigente en nuestro país desde el año 2012.

El Decreto destaca en los considerandos, su objetivo de facilitar el acceso a la vivienda, promover el crecimiento del sector inmobiliario y estimular la inversión privada. Haciendo hincapié en el déficit de propiedades hipotecables, lo cual dificulta el acceso al financiamiento para proyectos futuros, la medida estableció como una necesidad la simplificación de los trámites de subdivisión y registro de propiedades. De esta manera, dispone el uso de herramientas legales como las hipotecas divisibles y los derechos reales de superficie, con el objetivo de impulsar y consolidar el mercado de créditos hipotecarios y los desarrollos inmobiliarios logrando su vigencia en el tiempo.

Además, entre sus fundamentos, el DNU expresa: “Que desarrollar un mercado de créditos hipotecarios en la República Argentina es urgente, considerando en primer lugar que el país atraviesa un déficit de vivienda, con gran parte de la población sin acceso a la casa propia (…)”.

Por último, la medida no impone obligaciones, sino que busca facilitar un mercado en el que el sector privado pueda ofrecer soluciones de financiamiento innovadoras.

¿Qué son y cómo funcionan las hipotecas divisibles?

Las hipotecas divisibles son una forma de instrumentar una hipoteca, lo cual permite dividir un préstamo hipotecario inicial en varias partes, las cuales serán asociadas a porciones específicas del inmueble. Las hipotecas divisibles permiten que un inmueble destinado a proyectos inmobiliarios en construcción sea hipotecado en su totalidad inicialmente, y a medida que se subdivide el inmueble y se transfieren las unidades funcionales, la hipoteca original se divide proporcionalmente, asignando a cada unidad su parte correspondiente de la deuda.

Esta característica resulta útil principalmente en propiedades que pueden ser fraccionadas o en desarrollos inmobiliarios, donde un mismo préstamo cubre varias unidades independientes. Además, la división facilita la venta o traspaso de una parte del bien hipotecado sin tener que cancelar la hipoteca completa.

En la oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división. Cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario, lo cual, facilita la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca en su totalidad

Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido.

Debemos distinguir dos modalidades:

Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios: Permite a cada comprador asumir su propia deuda individualmente cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Esta modalidad aplica a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, permitiendo que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido.

Este cambio apunta a hacer más accesible la compra de viviendas en grandes desarrollos inmobiliarios, impulsando la construcción y la demanda. Así, la financiación se adapta a cada unidad, permitiendo mayor autonomía financiera para los compradores y reduciendo riesgos para los desarrolladores.

Hipotecas sobre el derecho real de superficie: Esta modalidad, desarrollada en el título II del decreto, permite constituir hipoteca sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, es decir, sobre el derecho real de superficie, dentro del plazo de duración de este, y de acuerdo con lo establecido en los artículos 2120 y 2206 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Así, habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que quienes posean un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán utilizar ese derecho como garantía, facilitando el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción.

Requisitos para constituir la hipoteca divisible

En el artículo 2 del decreto se establece que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:

1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.

2) Deberá contarse con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto.

3) Deberá existir conformidad de las partes de manera tal que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.

En cuanto a la inscripción, el Decreto establece que cuando los Registros de la Propiedad Inmueble registren estas nuevas hipotecas, deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad.

Por otro lado, las inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario no podrán afectar la ulterior división del inmueble ni del crédito ni de la garantía hipotecaria, salvo sentencia judicial. Las entidades autorizadas podrán emitir certificados de titularidad y de gravámenes de los boletos de compraventa anotados, en caso de corresponder.

Y al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas.

Otras cuestiones relevantes

El Decreto menciona que, en caso de división del inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrán transferirse a los respectivos adquirentes, los cuales asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, según se haya convenido con el acreedor hipotecario.

Registro del boleto de compraventa

Por otra parte, el título III del Decreto faculta a la Comisión Nacional de Valores (CNV) a “autorizar a las entidades que cumplan con determinados requisitos establecidos al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente”. Es decir, que en pos de la seguridad jurídica de las preventas de unidades inmobiliarias, podrán registrarse boletos de compraventa de unidades futuras. El registro brindará la publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores y fomentando la confianza en el mercado.

De esta manera, las hipotecas divisibles permitirán formalizar y financiar inmuebles aún no construidos, e inclusive ya terminados, simplificando la burocracia y brindando un verdadero mecanismo de hipoteca de bien futuro. En este sentido con la nueva reglamentación, contando con un boleto de compraventa se podrá hipotecar un inmueble construido o a construir y el boleto constituirá la unión o el “puente” hasta que se obtenga la escritura.

Seguros facultativos

Por último, a diferencia de la normativa anterior, la nueva medida regula un seguro facultativo para proyectos en construcción. De esta manera, se permite a las partes pactar la contratación de seguros u otras garantías. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción pueden optar por contratar el seguro o no, lo cual indica una mayor flexibilidad y autonomía en las negociaciones entre desarrolladores y compradores. Así, se sustituye el artículo 2071 del CCyCN, por el siguiente: “ARTICULO 2071.- Seguro. Al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes.”

Créditos hipotecarios

Uno de los requisitos indispensables que deben cumplirse para poder acceder a créditos hipotecarios en nuestro país es contar con la escritura de la propiedad de la cual se trate. Es por ello que los proyectos inmobiliarios en construcción y unidades a estrenar no pueden acceder a esta clase de créditos, lo cual limita el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringe la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno.

Así, a partir del Decreto N° 1017/24 en estudio, el sistema financiero tendrá la posibilidad de otorgar créditos hipotecarios a largo plazo para financiar la adquisición de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto. Además, podrá inscribir los boletos en el registro de la propiedad y negociarlos libremente.

Las hipotecas divisibles en Córdoba

El Registro General de la Provincia dictó mediante la Resolución General N° 4 (06/12/2024) por medio de la cual estableció una regulación integral para su inscripción, que se suma a las pautas generales de calificación y procesamiento registral habitual de los documentos.

La resolución establece en su artículo primero que la inscripción de hipotecas divisibles deberá observar las siguientes pautas:

1) En las escrituras constitutivas, además de la precisa individualización del inmueble objeto del acto (art. 2209 CCC), deberá realizarse una adecuada relación del proyecto de subdivisión, indicándose el expediente y fecha de visación previa por ante la Dirección General de Catastro, como así también deberá expresarse la determinación de todas las parcelas o subparcelas proyectadas.

2) Si existen gravámenes sobre el inmueble afectado a la garantía de la hipoteca divisible, deberá considerarse el contenido de los mismos y distinguirse, según sean impedientes del acto constitutivo de la hipoteca divisible, en cuyo caso deberán ser cancelados previamente; y si no resultaren impedientes del acto, se entenderá que quedan reconocidos por el acreedor hipotecario si están precisamente relacionado en el cuerpo de la escritura pública.

3) Para obtener la toma de razón de modificaciones del proyecto de subdivisión deberá contarse con una nueva visación previa catastral, debidamente relacionada en la escritura pública que rectifique y complemente la escritura pública constitutiva de la hipoteca divisible. En caso de existir boletos de compraventa registrados, deberá contarse con la expresa conformidad de todos los adquirentes inscriptos.

4) Al momento de concluirse la subdivisión, la escritura pública que instrumente la división del crédito y de la garantía hipotecaria, y en su caso la transmisión de titularidad de los lotes o unidades funcionales, deberá precisarse acabadamente el saldo individual y condiciones de pago, como así también la asunción expresa del adquirente, según corresponda. Si no existiera saldo pendiente respecto del lote o unidad funcional, deberá surgir del instrumento la expresa aceptación del acreedor hipotecario respecto de la desafectación de la garantía en relación al lote o unidad funcional, quedando su folio real libre del gravamen hipotecario.

A partir de este nuevo sistema, con el fin de asegurar el resguardo del derecho de propiedad y acceso a la vivienda, el Ministerio de Economía dispondrá de medidas complementarias, y a su vez, “desarrollará e implementará mecanismos de armonización federal en materia de reconocimiento y aplicación administrativa uniforme de los derechos reales”. De esa manera, junto con la Comisión Nacional de Valores (CNV), se comprometen a promover políticas uniformes de derechos reales en todo el país.

Por su parte, la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) deberá promover coberturas de riesgo para créditos hipotecarios, especialmente en los desarrollos inmobiliarios respaldados por hipotecas divisibles o derechos de superficie.

Por otro lado, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) reglamentó las Hipotecas Divisibles, a través de la Comunicación 8135/24, el pasado 21 de noviembre, estableciendo que:

Las hipotecas de primer grado sobre inmuebles o derechos de superficie serán aceptadas como garantía por las entidades financieras.

Los bancos podrán emitir créditos respaldados por estas nuevas modalidades, sin necesidad de modificaciones operativas.

Se equiparan a las hipotecas tradicionales, por lo que compartirán desde ahora las mismas características y beneficios que las nuevas modalidades, especialmente en términos de riesgo crediticio y exigencias de capital.

Su aplicación será optativa para cada entidad bancaria.

De todas maneras, aún falta la reglamentación del Ministerio de Economía para que los bancos comiencen a ofrecer sus líneas de hipotecas divisibles.

Conclusión

Las hipotecas divisibles, si bien se presentan como una herramienta que facilita la financiación de proyectos y el acceso al mercado inmobiliario, no están exentas de complejidades y riesgos que deben ser evaluados con atención. Por esta razón, resulta fundamental contar con el debido asesoramiento legal para comprender sus implicancias, cumplir con los requisitos correspondientes y proteger los intereses de todas las partes involucradas.

Si desea profundizar en el tema o resolver cualquier inquietud, no dude en consultarnos.

Sector Inmobiliario: Nuevo régimen de hipotecas divisibles

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