Cambios Significativos en el Mundo de los Alquileres: Análisis del Decreto 70/2023

El reciente decreto “BASES PARA LA RECONSTRUCCIÓN DE LA ECONOMÍA ARGENTINA Decreto 70/2023“, publicado en el Boletin oficial el día 21 de diciembre de 2023, ha introducido diversas reformas sustanciales en el mundo jurídico. En la presente publicación analizaremos aquellas que impactan directamente en el ámbito de los contratos de alquiler.

Estas modificaciones, que entrarán en vigor a partir del 29 de diciembre, redefinen las reglas del juego para propietarios e inquilinos, brindando mayor flexibilidad y autonomía contractual. A continuación, destacamos las principales transformaciones aplicables a los contratos de alquiler:

• Derogación de la Ley de Alquileres N° 27.551

Una de las modificaciones más significativas introducidas por el decreto es la derogación de la Ley de Alquileres N° 27.551 aprobada en 2020, con lo que se eliminan también las modificaciones a esa normativa aprobadas este año.

• Eliminación del Plazo Mínimo de Locación:

A partir de ahora, no existe un plazo mínimo para los contratos de alquiler, en consecuencia, las partes tendrán la libertad de determinar la duración según sus necesidades y acuerdos mutuos.

En caso de que no se haya acordado un plazo en el contrato, y siempre que el destino sea el de vivienda permanente, el decreto dispone que la relación durará 2 años. (Artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación)

• Moneda de Pago y Ajuste de Valor:

Las partes involucradas pueden convenir el pago en pesos o en moneda extranjera, y tienen la libertad de acordar el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, ya sea público o privado, el cual deberá ser expresado en la misma moneda en la que pactaron el alquiler. (Artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación)

• Periodicidad de Pago y Fianzas:

La periodicidad de pago queda sujeta a decisión de las partes, siempre y cuando no sea inferior a un mes. Además, las fianzas o depósitos en garantía, así como su forma de devolución, quedan a discreción de las partes involucradas.(Articulo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación)

• Resolución del Contrato por el Locatario:

El locatario tiene la facultad de resolver el contrato en cualquier momento, aunque deberá abonar el 10% de la totalidad de alquileres que resten hasta la finalización del contrato.

 (Artículo 1220 del Código Civil y Comercial de la Nación) .

Por otra parte, en lo concerniente a las mejoras y arreglos del inmueble, dependerán también de la negociación entre las partes.

• Inscripción de Contratos en AFIP:

A partir de este decreto, ya no es obligatorio inscribir los contratos de locación en la AFIP, simplificando el proceso para propietarios e inquilinos.

• No Retroactividad:

Es crucial tener en cuenta que las disposiciones del decreto no tienen carácter retroactivo. Por lo tanto, los alquileres en curso continuarán rigiéndose por la ley vigente al momento de su suscripción. Sólo los nuevos contratos estarán alcanzados por los cambios introducidos en el DNU.

Estas modificaciones representan un cambio significativo en el entorno jurídico de los contratos de locación, otorgando mayor autonomía a las partes contratantes. Es esencial que propietarios e inquilinos comprendan y evalúen cómo estas reformas impactarán en sus acuerdos contractuales futuros.