Resguardo Jurídico del Hogar en Argentina, Normativa Vigente, Procedimiento de Inscripción y Situaciones en las que Puede Perder su Protección
Introducción
La Afectación al Régimen de Vivienda, antes conocida como Bien de Familia o Vivienda Única, es una herramienta legal que protege la residencia principal del titular y su grupo familiar ante eventuales embargos o ejecuciones judiciales por deudas adquiridas después de su inscripción. Su objetivo es preservar el hogar de posibles reclamos de terceros, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la normativa nacional y provincial.
¿Qué es la Vivienda Única y cómo protege tu hogar?
El régimen de Vivienda Única permite resguardar legalmente el inmueble destinado a la vivienda familiar cuando esté inscripto a nombre de uno de sus integrantes en el Registro de la Propiedad.
Este mecanismo tiene un doble propósito:
- Económico: Proteger el patrimonio familiar, evitando que la vivienda sea ejecutada por deudas.
- Social: Garantizar la estabilidad del grupo familiar, asegurando su permanencia bajo un mismo techo.
Una vez inscripta la Vivienda Única, la protección alcanza al titular registral, su cónyuge o conviviente, padres e hijos, impidiendo que el inmueble sea embargado o subastado por deudas que no estén exceptuadas por la ley.
Afectación a Vivienda vs. Bien de Familia
En Argentina, la protección del hogar familiar cuenta con amparo constitucional y está regulada por el Código Civil y Comercial junto con normativas específicas de las provincias, incluida Córdoba.
Antes de la reforma de 2015, esta protección se encontraba bajo el régimen de Bien de Familia, establecido por la Ley 14.394. Sin embargo, con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, dicho régimen fue derogado y reemplazado por el sistema de Afectación a Vivienda, también conocido como Vivienda Única.
Aunque ambos mecanismos tienen el mismo propósito—proteger el inmueble destinado a la vivienda familiar—el nuevo régimen es más flexible y amplio en cuanto a los beneficiarios y las condiciones de protección.
Si un inmueble fue inscripto bajo el régimen de Bien de Familia antes de la reforma, no es necesario realizar ningún trámite adicional. La protección legal se mantiene y se ajusta a las disposiciones actuales del régimen de Afectación a Vivienda, conservando su resguardo.
¿Cómo se realiza la inscripción?
En la Provincia de Córdoba, el trámite se realiza de manera online a través del sitio web biendefamilia.cba.gov.ar. Para completar la inscripción es necesario:
- Tener nivel dos en Ciudadano Digital (CiDi).
- Contar con el número de cuenta del inmueble y número de cuenta del impuesto inmobiliario provincial del inmueble que desea afectar.
Una vez iniciada la solicitud, el seguimiento se realiza a través de “Mis Comunicaciones” en CiDi o por correo electrónico. El trámite es gratuito y no genera costos posteriores.
En caso de querer desafectar la vivienda, el titular o los herederos declarados pueden realizar el trámite de manera presencial en el Registro de la Propiedad. Se puede afectar como Bien de Familia un solo inmueble.
Excepciones: ¿Cuándo se puede embargar una Vivienda Única?
Si bien la inscripción de la Vivienda Única protege el inmueble de embargos y ejecuciones judiciales, el Código Civil y Comercial establece ciertas excepciones en las que sí puede ser embargada:
- Deudas por impuestos, tasas o expensas comunes que graven directamente la propiedad.
- Obligaciones con garantía real, como hipotecas.
- Deudas derivadas de mejoras o construcciones realizadas en la vivienda.
- Obligaciones alimentarias a favor de hijos menores, incapaces o con capacidad restringida.
Sumado a estas excepciones, los frutos o rentas del inmueble pueden ser embargables si no son esenciales para el sustento de los beneficiarios.
El fallo de la Corte Suprema: La importancia de la inscripción
En el caso “Raskovsky, Luis Ernesto c/ Perrone, Gabriela Alejandra s/ ejecutivo”, resuelto el 6 de febrero de 2025, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ordenó la subasta de una Vivienda Única que no estaba registrada en el régimen de protección.
Este fallo trata sobre la ejecución de un inmueble ubicado en Castelar, Provincia de Buenos Aires, como consecuencia de una deuda derivada de un pagaré firmado por la demandada, Perrone. La propiedad, de su titularidad, era el lugar de residencia de ella, su exesposo y sus hijos menores. A pesar de haber apelado hasta la Corte Suprema para frenar la subasta, el tribunal resolvió que el Código Civil y Comercial exige la inscripción de la vivienda para otorgarle protección y que la Ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires era inconstitucional, ya que se extralimitaba en sus facultades al restringir la ejecución de inmuebles no registrados.
El fallo reafirma que solo el Congreso Nacional puede legislar sobre embargos y ejecuciones, manteniendo el criterio de casos anteriores como “Banco Suquía SA c/ Tomassini” (2002) y “Romero c/ Lema” (2009).
Este precedente deja en claro que, si la Vivienda Única no está registrada, no cuenta con protección legal efectiva.
Conclusión: Protegé tu hogar con asesoramiento especializado
La jurisprudencia subraya la importancia de la inscripción registral para garantizar la protección de la vivienda. Además, refuerza la necesidad de armonizar la normativa provincial con el marco legal nacional.
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